бюро независимых экспертиз


Недвижимость и городской бюджет
(Комментарии к Концепции правового зонирования города)

Необходимость “Концепции правового зонирования” как своеобразного оргпроекта “Правил застройки и землепользования” вызвана разными причинами.

Одной из них является то, что правовое зонирование нуждается в формальном и содержательном соотнесении с действующими в городе плановыми документами, определяющими долгосрочные цели развития. В частности, сегодня имеется утвержденный генеральный план развития города, который уже значительно устарел, но сохранил свой правовой статус. Концепция служит инструментом для разрешения этой коллизии, обосновывая и фиксируя коллегиальные решения, которые связаны с сохранением, корректировкой или изменением прежних, устаревших позиций генерального плана и другой ранее выполненной проектной документации.

Таким образом, цель Концепции состоит в подготовке необходимых содержательных и правовых оснований для последующей разработки местного нормативного правового акта “Правил застройки и землепользования” основанных на правовом зонировании.

В Концепции правового зонирования Хабаровска сделаны предложения по:

Рассматривая Концепцию остановимся на экономическом аспекте предлагаемых новаций, в частности на ставках налогов и сборов от городской недвижимости.

Прежде всего отметим, что доходная часть городского бюджета, рассчитываемая на одного жителя (см. таблицы на стр. 52) является весьма условной величиной для анализа, так как внешние условия наполнения этого бюджета в городах разные. Несомненным становится первое место Москвы - что объясняется наибольшим количеством денег обращающихся в столице. Следующие строки занимают Тюмень и Казань - это центры нефтедобывающих и нефтеперерабатывающих регионов, поэтому наполнение бюджета более легкое. Петербург также обгоняет Хабаровск, что тоже понятно - это вторая столица страны, имеющая к тому же наибольшую инвестиционную привлекательность. Поэтому Хабаровск имеет уровень бюджетной обеспеченности на одного человека (369,4 дол.) меньше среднего примерно на 10-15 процентов. Заметим, что сравнение по этому бюджетному показателю Хабаровска с Тюменью не совсем правомерно, так как источники наполнения городского бюджета у них разные. Тем более интересно узнать, что в развитых странах на одного человека приходится от 1000 до 2000 долларов. Как видим, Хабаровск проигрывает в этом случае в 3-4 раза.

Тем не менее, в “Концепции” в Приложениях (стр. 121) приводится структура бюджета Тюмени и Хабаровска.

В целом совокупные доходы от недвижимости в бюджете Хабаровска в 1997 году составили 47,7 дол. на человека, в 1998 году - 40,3 дол. Это, соответственно - 13,7% и 16,8% в бюджете города. Повышение доли доходов от недвижимости в 1998 году объясняется снижением общего бюджета, при этом денежный поток от недвижимости за год снизился почти на 20%.

Частично это произошло вследствие снижения доли налога на имущество, оставляемого в городе (в 1997 году оставалось 100%, в 1998 - 50%). В этом случае даже повышение доли, арендной платы за землю (1997г. - 50%, 1998 - 100%), зачисляемой в бюджет в 2 раза существенно не повысило его доходы от недвижимости.

В сравнении с Тюменью в Хабаровске (бюджетная обеспеченность на одного человека):

В этом случае особенно заметно становится различие этих городов: население города Тюмень - 490 т.чел; население Хабаровска - 614 т.чел (или в 1,25 раза больше). Кроме того, наполнение бюджета для нефтяников легче, но небольшая разница в суммах бюджетной обеспеченности говорит о завышенных ставках основных налогов и сборов в бюджет Хабаровска.

Заметим, что доходы от недвижимости, зачисляемые в бюджет, разделяются на:

Рассмотрим динамику (см. таблицы на стр.58-59) собранных и оставленных в бюджетах городов доходов от недвижимости из расчета на одного человека (исключая Москву, Казань и Тюмень).

Не принимая в расчет продажу имущества и недвижимости, так как здесь требуется отдельный анализ (в городе Хабаровске эта работа практически свернута), рассмотрим налоги на имущество и землю, а также арендную плату на землю и нежилые помещения.

Отметим, что Хабаровск оставляет в городском бюджете большую часть (91%) от собранных доходов, чем в среднем по городам (84%). Это опровергает тезис о малой доле оставляемых доходов от недвижимости. Несомненно, что в идеале все доходы от местной недвижимости должны оставаться в бюджете города. Поэтому в данном случае необходимо увеличение доли по земельным платежам (аренда и налог), зачисляемой в городской бюджет.

По земельным платежам (на одного человека) Хабаровск оставляет менее половины (44-46%) от собранных платежей в сравнении со средними величинами. При этом город собирает более 80% от средних показателей по этим платежам. В этом случае любопытно, что в целом Хабаровск занимает последние места в рейтингах городов по показателям бюджета, что говорит о неэффективной политике города в области доходов.

Интересно, что сбор арендных платежей за помещения и налога на имущество превышает, особенно в случае аренды, средние показатели по городам. Это свидетельствует о завышении стоимости аренды. При том что, налог на имущество по всем городам оставил от 50% до 70% всего дохода от недвижимости.

Проанализируем отдельно динамику земельных платежей и аренду нежилых помещений.

Аренда нежилого фонда (таблица на стр.60):

Несмотря на утверждение о том, что в Хабаровске хорошо поставлена работа по взиманию платежей арендной платы за нежилые помещения, и даже приведен в качестве доказательства средний доход с одного квадратного метра в год, это не так. Четкая организация технической работы по учету, распределению, срокам и формам взимания платежа несомненно заслуживает уважения, но не более, так как средний доход с одного кв.м. по Хабаровску выше среднего по всем городам почти в 2 раза (при этом выше аналогичного показателя по Петербургу на 20%).

Проанализируем приведенные в таблице результаты. Количество договоров, общее и в расчете на тысячу жителей меньше средних (особенно это касается общего количества договоров - оно меньше среднего в 5 раз). Это подтверждается арендуемым нежилым фондом в расчете на 1000 жителей: по Хабаровску этот показатель меньше среднего на 30 процентов. Помимо этих расчетных единиц любопытно привести еще одну - сумма долларов на 1 договор. В настоящем случае по Хабаровску это составит 4831 долларов. Средняя цифра по всем городам будет 3338 долларов на договор. И в этом случае Хабаровск превышает средние величины, что говорит о превышении ставок по аренде нежилого фонда в городе.

Сделаем попытку рассчитать оптимальные величины исходя из полученных средних данных. Количество договоров на аренду примерно 5500 штук. Сумма одного договора - 2200 долларов. Количество квадратных метров на один договор - 175 метров. При этом средний доход в год с одного квадратного метра - 12 долларов. В этом случае особенно видна завышенная ставка арендной платы в Хабаровске - в 2 раза. Реальный выход из этого положения - увеличение количества договоров на аренду и снижение количества квадратуры на один договор.

Аренда земельных участков (таблица на стр.62):

Хабаровск лидирует по площади арендуемых участков среди всех городов - он превышает этот показатель почти в 2 раза, обгоняя даже Петербург. При этом он имеет очень низкие сборы с одного гектара и одного плательщика. Это характеризуется низкими показателями в расчете на 1000 жителей: почти в 2 раза меньше плательщиков и в 2 раза выше площадь арендуемых участков, чем в среднем по всем городам. Кроме того, средний размер одного арендуемого участка в Хабаровске выше среднего в 1,5 раза.

Весьма интересно провести вычисление средних величин без Петербурга, Самары и Хабаровска. В этом случае, средняя плата с одного арендатора и одного участка в год соотносятся как 0,8 к 1, т.е. один арендатор платит меньше. Отсюда следует, что на одном гектаре должно быть несколько арендаторов.

Исходя из этого, определим оптимальные величины. Среднее число плательщиков аренды - 4550 человек. Площадь арендованных участков - 1505. Площадь участка на одного плательщика - 0,33 га. Отсюда арендная плата для одного плательщика - 1943 дол., а арендная плата с одного гектара - 5873 доллара. Таким образом, общая сумма арендных платежей 8839 тыс.долларов в год.

Стало быть для Хабаровска необходимо уменьшать средний размер одного арендованного участка и одновременно увеличивать количество арендаторов.

Земельный налог (таблица на стр.64):

Вызывает удивление заметная разница между низкими поступлениями по налогу в Хабаровске и одновременно большей налогооблагаемой площадью по сравнению с другими городами.

При этом поступления от юридических лиц составляют в сумме всех поступлений примерно 90 процентов. Но сумма налога на один договор выше средней по всем городам на 30-35 процентов. Одновременно имеет место самая низкая ставка дохода с одного гектара среди всех городов и самый большой размер одного участка (в 3,5 раза выше средней по городам). Проанализировав динамику показателей по городам Таганрог, Рязань и Самара (в порядке возрастания) рассчитаем оптимальные показатели. Количество плательщиков юридических лиц - 2000-2500 человек. Сумма долларов на один договор - 3000. Средняя площадь одного участка 3-4 гектара. Тогда поступления налога - 1-1,5 доллара на гектар.

Вот именно здесь хотелось бы обратить внимание на следующее - различие в законодательно установленных ставках налога на землю, взимаемых с юридических лиц и взимаемых с физических лиц. Простой расчет: физические лица платят налога в год всего 140 тыс.долларов. При этом общая налогооблагаемая площадь физических лиц - 3487 гектаров. Отсюда сумма налога в год для физических лиц составит 40 долларов. Сравним с поступлениями от юридических лиц - разница в 160 раз. При этом разница с законодательной ставкой еще выше: 2923 долларов против 25 центов (или в 11692 раза).

Выводы

а) необходимо увеличить долю оставляемых в бюджете города Хабаровска сборов по земельным платежам (земельный налог и аренда земли). Поднять доходность по аренде земли и, особенно, земельному налогу. Это можно сделать если уменьшать средний размер одного арендованного участка и одновременно увеличивать количество арендаторов. То же справедливо и для земельного налога.

б) снизить ставку аренды нежилого фонда через увеличение количества договоров на аренду и снижение суммы квадратных метров на один договор.

Краюшкин О.В.,
эксперт ДВ НАН

Примечание: статья написана в 2000 году в качестве обзора к предложенной руководством города "Концепции правового зонирования" - как документ для определения ставок аренды и стоимости городской земли и имущества, разрешения строительства и использования уже построенного, а также для определения правового(?) статуса городской земли. Этот документ был принят мэрией Хабаровска до выхода земельного и градостроительного Кодексов, но он не отменен, хотя и его настоящий статус до сего дня остался неясным.


© БНЭ 2001-2010. Наши партнеры: