бюро независимых экспертиз


Гидра финансов и хабаровский мэр

Как известно хабаровская мэрия давно и безуспешно борется с дефицитом городского бюджета. Причем всеми ему известными способами. Итог этой борьбы виден каждому горожанину. Гидра финансов такая изворотливая и ловкая, что все время ускользает от мэра и его чиновников.

Вот только один аспект этой борьбы - аренда имущества и земли.

В городе расположено большое количество частных и муниципальных предприятий. Несмотря на то, что многие из них стоят или работают в полсилы, их территория весьма прибыльно используется под автостоянки, торговые площади оптовых и не очень баз и прочее. При этом аренда или налоги с них берутся по одной ставке для определенной деятельности. Примечательно что, как правило, принципы такого обложения основаны на стоимостном (затратном) подходе, т.е. сколько это стоит, чтобы заново построить. Несмотря на каламбур, суть верна. Однако в свете экономических законов и проблем выживания города как целостного организма - глупость неимоверная. Ведь всеми постановлениями мэра новую землю не создашь.

Но мэр и ныне там. А земля не приносит ему ничего нового, за исключением нескольких миллионов рублей и большой головной боли. Сравните сами - в 1998 году 3044 гектаров городской земли приносили по миллиону рублей в месяц или 12 миллионов в год. Примерно по 4000 рублей за гектар. В нынешнем году наметилось улучшение. Арендованная земля увеличилась до 3500 гектаров. А сумма аренды - до 23750 тысяч рублей или по 6800 рублей за гектар. В этой связи примечательно, что в Москве 6 соток городской территории дают 41000 рублей. А сколько таких соток в гектаре? Мы хотя и не Москва, но могли бы тоже больше собирать, если бы знали как. А тут недавно мэрия с удивлением узнала, что оказывается в городе есть еще 1900 гектаров “ничейной” земли, за которую никто не платит. Представьте есть еще почти половина земли, от арендованной и она может приносить доход.

Помимо аренды, существует еще одна статья наполнения городского бюджета - налог на землю. Опять таки не совсем ясно, с какого объема земли он берется. Со всего наличного, со всего учтенного или со всего доступного городской мэрии. Но факты таковы. За 1998 год по городу Хабаровску было установлено задание по земельному налогу в сумме 375 тыс.рублей. Фактически собрано 2234 тыс.рублей. Рост, как говорится, налицо. Но, в то же время по г.Комсомольску задание - 1445 тыс.рублей, факт - 4999 тыс.рублей. Невооруженным глазом видна разница в 2-3 раза. Хотя Комсомольск по площади меньше Хабаровска. В чем же дело?

А дело в разных подходах к плательщику, или, иначе говоря, в презумпции невиновности. Арендатор заплатит столько, сколько он может, а не - сколько ему насчитала мэрия по своим “небесным” ставкам.

Приведем примеры из жизни зарубежных муниципалитетов. В США, для исчисления налога на недвижимость местные власти создают “отдел оценщиков недвижимости”, которые действуют независимо от местных властей. Подбираются в состав оценщиков специалисты, разбирающиеся в бухгалтерии, строительном кодексе, местном законодательстве. Ежегодно они проводят оценку всей недвижимости на территории муниципалитета или округа. Оцениваются, например, на каждый данный финансовый год дом, постройки на приусадебном участке, причем при оценке учитываются изменения и улучшения, произошедшие со времени последней оценки. Размеры налога в каждом штате разные: в северных округах Вирджинии, например, они составляют 1 доллар 19 центов на каждые 100 долларов оцениваемой собственности. Это значит, что если оценка дома с участком земли и постройками составляет 245 тыс долларов, то домовладелец обязан уплатить 2 915 долларов 50 центов. Причем, налог на недвижимость относится к местным налогам и приносит в муниципальный (или окружной) бюджет наибольшие поступления. Заметит, что в понятие “недвижимость” входит земля, как составная часть имущественного комплекса. При этом ставки налога и кадастровую стоимость оцениваемого имущества устанавливают местные власти.

Сегодня крайне важно ввести понятие “территория” вместо “земельный участок”. И оценивать именно территорию с постройками и без таковых а не просто конкретный участок земли. При этом, к “территории” необходимо использовать принцип “капитала” (иначе объекта “дохода”), а не стоимостной (т.е. принцип “затрат” на создание).

Определение ставок налога на имущество необходимо дифференцировать не от видов деятельности предприятий а от их территориальной значимости, так как этот налог местный и он содействует развитию территории, где находится данное предприятие.

Но местные власти (город в особенности) сегодня не используют возможности предоставленные им законом. В связи с этим справедливо заметим, что достаточно вернуться к оценке территорий под застройку с позиций земельного рынка. На Дальнем Востоке краевые и городские администрации никак не могут решить проблемы кондоминиума, т.е. совместного владения территорией при наличии одновременного налога на землю и арендной платы за нее. Это приводит к тому, что территорию отождествляют с товаром или имуществом - а это, согласитесь, абсурд. Другое дело, когда она рассматривается как капитал, как необходимая часть для обеспечения жизни, а не только производства, коммерции и т.п.

Применительно к Хабаровску и его территории отметим, что территория - это не квартира в многоэтажном доме, и такие факторы как насыщенность объектами производственной и жилищно-социальной инфраструктуры, доступность сопряженных районов города, в т.ч. центра, гидрогеология строительных и эксплуатационных территорий, степень загрязненности окружающей среды, комфортность и композиционная значимость градостроительных объектов могут иметь, каждый отдельно и в разных сочетаниях (в любом конкретном случае) - решающее значение.

В то же время, Сингапур в интересах своего внутреннего развития может снести целые кварталы даже современной застройки, а Хабаровск управляет не более тридцатью процентами собственной территории. Если говорить о технической стороне вопроса, можно отметить, что из более 180 предприятий Хабаровска - 70% используют территорию на 10-15%.

В этой связи статья городского пресс-секретаря Александра Горбунова (“Аренда - в цепких руках мэрии”) выглядит просто насмешкой над горожанами. Мэрия предлагает “завинтить” гайки над всеми гаражниками, коммерческими киосками и прочими арендаторами. Недавно проведенная работа по “правовому зонированию территории города” видимо первый этап больших перемен в дальнейшем. Заметим, что статус этой работы довольно высок (в ней участвовали ведущие специалисты городской и краевой администрации) а вот научная ценность ничтожна. Описание административного и бюрократического произвола можно было сделать и с меньшим пафосом. К сожалению реального вклада в улучшение жизни горожан эта работа не прибавила.

Поэтому, остается только констатировать, что сегодня мэрия города не знает как действительно проводить арендную и земельную политику и не в состоянии не то, чтобы увеличить отчисления на социальное воспроизводство города, но и реально наполнить городской бюджет.

О.Краюшкин
1999-2000 гг.

Примечание: статья была написана для периода, когда главой мэрии Хабаровска был П.Филиппов. Хотя последние события показали, что выборы нового мэра не изменили положение с городскими финансами в части поступлений от аренды городского имущества и земли.


© БНЭ 2001-2010. Наши партнеры: