бюро независимых экспертиз


Методические подходы к оценке городской
территории в современных условиях

4. Методический подход к оценке территории

Выше уже рассматривались различные подходы к оценке земли. Каждый из них страдает определенными недостатками, поэтому не может служить для надежного определения стоимости территории. Нам видится, что существенное улучшение в этом вопросе может принести синтез различных точек зрения, но на основе стоимостных параметров оценки. И вот почему.

Современное положение экономики показывает, что в ближайшем будущем стоимостная оценка будет определяющей при принятии многих управленческих решений, в том числе и в городе. Рыночные условия ставят свои ограничения в виде конкурентоспособности не только отдельных предприятий, но и городов, экономических районов и целых стран. Даже в городе существует конкуренция за лучшие земли. причем основа этой конкуренции - экономическая. Ведь тот, кто владеет этой землей (или территорией) получит больше денег в качестве оплаты, чем тот у кого ее нет. В качестве примера можно привести Сан-Франциско, где муниципалитет конкурирует с частными землевладельцами за землю. В результате это выражается в постепенном засыпании мелководного залива Сан-Франциско, с целью получения земельных участков для строительства более высокой стоимости. В этом случае большую роль играют соображения престижа. Среди высокооплачиваемых семей весьма популярно стремление жить в таких районах. При этом частные землевладельцы получают более высокие доходы, а муниципалитет увеличение доходной части городского бюджета за счет повышения массы собираемых налогов.

Кстати сказать, наполняемость городского бюджета должна играть при определении стоимости земли не последнюю роль. Иначе при этом не выполняется одно из главных условий существования городов, а именно - улучшение социальных условий проживающего населения.

Нам видится, что оценка территории должна зависеть от ее функционального использования. Это же самое утверждается и в (2): “оценка территории зависит от вида функционального использования территории”. Но при этом, как подчеркивается в (3), “стоимость земли в значительной мере влияет на характер ее использования”.

Нельзя не согласиться с этими утверждениями. Это легко проверить. Например, в (2), приводится пример расчета по Железнодорожному району города Хабаровска для экономико-планировочных зон. Оценка проводится сравнительным методом на основе удельного веса следующих факторов: транспортного, социального, производственного, природного. Полученные обобщенные показатели свидетельствуют, что лучшие условия, и, стало быть, более высокая стоимость земли, в 14 и 18 зонах. При этом как-то не ставится вопрос - а для чего производится оценка. Получается, что оценка разных участков проводится ради самой оценки, потому как полученные коэффициенты просто “висят” в воздухе. Их нельзя ни к чему привязать. Например, 14 зона обладает наиболее высоким производственным и транспортным фактором, при довольно низких социальном и природном показателях. Отсюда следует вывод для чего эта зона наиболее пригодна. Рассмотрим 18 экономико-планировочную зону. Она “обгоняет” 14 по транспортному и социальному факторам, но “проигрывает” по производственному и природному (причем по последнему занимает одно из последних мест среди всех зон, участвующих в оценке). Опять вопрос - а эта зона для чего пригодна.

Автор считает, что для разных объектов стоимость территории должна быть разной. Иначе говоря, поземельная плата должна быть величиной переменной. И зависит она от функционального использования. Отсюда и значимость факторов, участвующих в оценке, должна быть разной. Например, для производственного объекта эти факторы таковы (по степени убывания значимости): производственные, транспортный, социальный. природный. Для жилого объекта: природный, социальный, транспортный, производственный. Для социально-бытового: транспортный, социальный, производственный, природный.

Кроме того, значительную роль при оценке участка территории должно играть окружение этого участка, причем не насыщенность чем-либо а качественное наполнение. При этом немалое значение придается стоимости этих окружающих участков, так как цена двух смежных одинаковых наделов территории не может различаться в несколько раз.

Приведем в качестве примера разной функциональной направленности территорию под городскими магазинами. За основу взяты городской универмаг и Дом одежды. Еще совсем недавно они, после начала наполнения потребительского рынка, быстро потеряли свое ведущее значение в качестве центров торговли. Вследствие чего, их оборот упал, несмотря на отличное, казалось бы, расположение в центре города на “красной” линии. После прихода нового начальства и начала масштабной реконструкции, они опять заняли ведущее положение. Но этот успех объясняется совершенно другими факторами, но не территориальным расположением. Отсюда можно сделать вывод, что до нового руководства земля под этими зданиями имела невысокую ценность, несмотря на центральное расположение. После прихода нового руководства, с увеличением оборота и доходности стоимость участков территории, под ними (и возле них) выросла.

Поэтому предлагается следующий подход к оценке территории. Стоимость участка земли в городе должна оцениваться как разница между затратами на его использование и доходом, который он может принести. Чем выше эта разница (или чистый доход) тем выше стоимость соответствующей территории. Иначе говоря, это своеобразный синтез, приведенных выше, затратного и рентно-оптимизационного, методов оценки.

Краюшкин О.В.
эксперт ДВ НАН
июнь 2000 г.

Список использованной литературы:

1. Борисов А.П., Бубес Э.Я., Ревунова Н.Г. Экономика градостроительства. Л., Стройиздат, 1981

2. Ерофеев Е.А., Коваленко В.А., Ханцевич А.В. Управление структурными территориями города. Хабаровск, ДВ НАН, 1998

3. Смелзер Нейл. Социология. М., Феникс, 1998


Часть 1     Часть 2     Часть 3


© БНЭ 2001-2010. Наши партнеры: