бюро независимых экспертиз


Методические подходы к оценке городской
территории в современных условиях

2. Анализ существующих методик оценки земли

Разными авторами сегодня предлагается много, иногда довольно схожих между собой, методик оценки земли. Проанализируем два подхода к оценке, существенно различающихся между собой.

В (1) используются два принципиально отличающихся метода оценки городских территорий: затратный и рентно-оптимизационный.

В соответствии с первым методом экономическая оценка участков территории отождествляется с суммой прошлых и предстоящих (проектируемых) затрат на освоение и подготовку этих участков для строительства.

При рентно-оптимизационном методе экономическая стоимость территории определяется величиной экономии, получаемой от освоения и/или эксплуатации рассматриваемого (оцениваемого) участка по сравнению с наименее благоприятным (замыкающим) участком из включенных в план освоения земель.

Подчеркнем, что основой первого метода является определение затрат, которые нужно произвести для освоения участка, то основой второго - определение затрат, которые не нужно при этом производить (экономия). При первом методе наибольшую оценку при прочих равных условиях получают наихудшие участки, требующие наибольших затрат на их освоение, при втором - наилучшие, требующие меньших вложений. При этом первый метод предполагает определение оценок каждого отдельного участка, второй - только на основе сравнения участков между собой.

Приведем еще пример расчета, предлагаемой в (2), комплексной оценки территории (в городах земля не имеет собственного значения, следовательно необходимо оценивать городскую территорию. Земля имеет значение только для сельского хозяйства, т.е. как база для взращивания урожая. Но в городах сельское хозяйство не развивается, а существующие зеленые рекреационные зоны и зоны отдыха здесь не рассматриваются из-за низкого, при этом достаточно нематериального, вклада в общее воспроизводственно-ресурсную функцию). Комплексная оценка включает в себя три составляющие: экономическая, функциональная, комфортная.

Экономическая оценка состоит из:

Заметим по порядку расчета, что “ценность и качественные различия городской территории, как пространственной базы социально-экономического развития определяются степенью насыщенности территории объектами инженерно-транспортной, частью социальной инфраструктуры, а также благоустройства”. Почему именно эти факторы являются значимыми для экономической оценки территории, а не другие? Тем более, что такие показатели как ценность и качественные различия могут быть разными для производственных объектов, жилых и социально-культурно-бытовых зданий с точки зрения потребителя (населения города).

Функциональная оценка территории выражается через стоимость существующих объектов социальной инфраструктуры. Получается, что функциональное понятие приравнено к социальному. Это не совсем правомерно, так как социальное есть одно из многих функций города как места пребывания человеческой общности.

Комфортная оценка зависит от показателей микроклимата территории, степени озеленения, престижности и некоторых других. Интересно, что престижность является одним из составляющих этой оценки, хотя этот показатель относится к ценностным параметрам человеческого восприятия и не поддается строгой математической формализации. Тем более (см. ниже), в нынешних условиях, он не может быть подчиненным параметром, а должен быть ведущим при оценке территории для размещения жилых и культурно-бытовых объектов.

К числу главных составляющих комплексной оценки относится и композиционная, в свою очередь включающая затратную и рентную. Интересно, что рентная оценка учитывает дифференцированный доход предприятий города, возникающий за счет лучшего и благоприятного территориального расположения. В этом случае, отметим, что данное положение относится только к предприятиям сферы обслуживания и торговли городского подчинения. Хотя строго говоря, такая рента возникает не всегда, особенно в рыночной экономике (в данном случае рента называется дополнительным доходом предприятия или “гудвилл”). Это объясняется совершенно другими условиями: лучшим обслуживанием, рекламой, качеством товаров, низкими ценами и другими факторами. Лучшее территориальное расположение в этом случае играет далеко не ведущую роль.

Рассмотрим предлагаемые там же основные принципы оценки городских территорий

Городская территория - это ресурс, обусловленный особыми свойствами городского пространства, обеспечивающий ускорение прогрессивных тенденций развития производственных сил воспроизводства населения. Поэтому плата за территорию, должна (на наш взгляд), способствовать этому процессу и служить мерой оценки достигнутого.

Оценка земельного участка зависит от вида функционального использования территории, так как один и тот же участок может оказаться благоприятной для размещения промышленных предприятий и неблагоприятной для размещения других функций. Это являтся основным различием между ценой земельного участка для размещения производственного или жилого объекта.

Ставка платы за городские земли должна устанавливаться дифференцированно по типам предприятий, в зависимости от их вклада и в урбанизированный потенциал города, удовлетворения основных потребностей населения, его влияния на окружающую среду и некоторых других. Для предприятий, размещение которых “замораживает” или уничтожает полезные свойства городского пространства вводится многократное увеличение рентной составляющей платы. Этим создаются экономические условия для вывода “непрофильных” для города предприятий. Заметим здесь, что города существуют не сами по себе, а как функциональные (и прочие) узлы экономических районов. Поэтому такие решения должны соответствовать целям и задачам экономического района нахождения города, так как глобализация экономики и усиливающаяся международная конкуренция поднимает уровень принятия решения о размещении производственных предприятий.

Что касается формирования величины (стартовой) ставки платы, то в (2) предлагается следующее. Стартовая величина платы за землю, назначаемая административным способом, определяется по уже существующим арендаторам, т.е. определяемым по ним финансовой емкости территории и занимаемой ими территории с учетом их качественных различий. При этом, на первом этапе формирования ставок земельной платы, помимо дифференцированного подхода с самим земельным участком, который является концентрированным выражением экономических факторов, необходимо учитывать уровень платежеспособности землепользователей. Хотя последнее, справедливо только до формирования рыночных механизмов цен.

Напрашивается вывод, что предлагаемый способ формирования ставки платежа страдает существенным недостатком: плановым волюнтаризмом при расчете величины ставки. Это обуславливается тем, что ранее эти решения диктовались плановым развитием (генеральные схемы и т.д.). Никакие отступления от плана не приветствовались (административно-командная система планового социализма), стало быть, гибкость в развитии была невозможна. В рыночной экономике директивное управление нереально, хотя есть удачные примеры индикативного (прогнозного) управления: Франция, Япония. Раньше планы долгосрочного развития составлялись на 10-15 лет вперед, сегодня они остают от современного положения на этот же срок (если не больше).

Надо сказать, что часто апробируются различные оценки результатов такого планирования, например эффективности использования территории или насыщенности застройки. В (2) в качестве комплексного показателя эффективности застройки предлагается коэффициент использования совместного потенциала территории - Коп = (В/П)/(С/Г). Он состоит из:

В - валовый продукт предприятия в сопоставимых ценах;

П - полезная (технологическая) площадь предприятия;

С - стоимость застройки предприятия, промузла, района;

Г - территория (зона влияния) предприятия в границах генерального плана;

В/П - эффективность концентрации валового продукта на технологических площадях (отраслевой срез);

С/Г - эффективность застройки городских районов объектами производственного назначения (территориальный срез).

Для подтверждения приведенной формулы приводится пример, что “в условиях интенсивного развития (В/П) изменяется более быстрыми темпами, чем (С/Г). При сравнении трех смежных районов города Хабаровска: Краснофлотский, Кировский, Железнодорожный, наилучшее соотношение (В/П) наблюдается у Кировского района. Это самая компактная в городе производственная система”. Предполагается, что “самые лучшие показатели будут у тех систем, которые наиболее эффективно используют имеющиеся территории, технологические площади и связи между ними на основе кооперирования функций”.

Заметим, однако, что это объясняется концентрацией производства и производственного оборудования на данной территории. Кировский район обслуживает край и другие территориальные (более крупные) образования, а Железнодорожный обслуживает, в основном, город. Вернее, доля предприятий городского и внегородского значения в этих районах разная: Кировский имеет более высокую долю предприятий внегородского значения, чем другие районы. А основное различие у этих районов (и предприятий) в производительности. Кроме того, сравнение перечисленных районов между собой, как предлагается в (1), на предмет эффективности использования территории по данной формуле явно выглядит неправомерным. Ясно, что лучшие показатели у Кировского района, по сравнению, например, с тем же Железнодорожным, обеспечат ему преимущество в распределении средств на эксплуатацию территории.

Там же в (2) предлагается оценка удобства проживания населения на территории при помощи комплекса эффектов: экологического, экономического, социально-экономического, социального, психологического, системного и управленческого.

Однако, вероятнее всего, что в современных условиях часть этих эффектов практически не проявляется, а часть изменили свои базу оценки и степень охвата.

Например, социальный эффект проявляется в увеличении прироста благоустроенной жилой площади (?), что сегодня трудно оценить, так как степень благоустроенности для разных слоев населения сегодня различается и порой в очень широких пределах. Психологический (эстетический) эффект - сохранение ценной застройки, улучшение архитектурно-художественного облика города, что также сегодня потеряло свою значимость, так как мало кого из основного населения города это интересует кроме что разве самих архитекторов - это объясняется ухудшающимися условиями жизни. Системный эффект проявляется в уровне сбалансированности системы - комплексность застройки городских территорий, позволяющая удовлетворить все основные потребности жителей и обеспечить комфорт использования социальной инфраструктурой. Этот эффект сведен сегодня к нулю, так как качество сервиса определяется не лучшим расположением, а другими факторами, поэтому привлекательность того или иного объекта обусловливается свободным выбором потребителей и измеряется в стоимостной форме. Почти тоже самое можно сказать и о других эффектах - все они потеряли свою ценность при определении удобства проживания населения, хотя ранее они закладывались в план градостроительного развития территории города сроком на 20 лет вперед.

Что же предлагается в итоге в (2). Один из выводов этой работы гласит, что “поземельная плата и ее ставки не являются ценой земли и она не должна использоваться как инструмент саморегулирования пространственного размещения предприятий”. Не согласимся с такой точкой зрения, так как ранее в этой же работе подчеркивалось, что город должен обеспечивать улучшение жизненных условий населения и наиболее эффективное использование городского пространства. А этим регулятором как и является цена земли (тем более, что в нынешних условиях городские власти больше озабочены состоянием городского бюджета для лучшего обеспечения городского населения жильем, работой, услугами и пр. А для этого важным становится мощность - подчеркивается в (3), финансовых потоков от городских территориально-имущественных комплексов). При этом в данной работе подчеркивается, что ставки поземельной платы дифференцируются в зависимости от потребительских свойств городского пространства по качеству.

Основной целью выводов обозначена плановая деятельность городской администрации, в частности, по планово-проектному размещению производству и организации расселения. Эта деятельность предполагается в рамках комплексных планов экономического и социального развития городов. Причем, временной срок разработки соответствующих планов долгосрочного развития, намечается в 15-20 лет. Заметим, что в нынешних условиях эти планы надо заменить скорее на индикативные разработки на основе прогнозов возможного развития общества, города и экономики. Это объясняется тем, что развитие социума и производственно-экономических отношений с внедрением новых информационных технологий многократно ускорилось. Повышение мобильности городского населения и предпринимательских структур приводит к быстрому изменению их предпочтений и ценностных установок. Кроме того, достаточно сильное расслоение населения по доходам (в 5-10 раз) приводит к разным показателям значимости для факторов выбора условий проживания, работы и досуга.


Часть 1     Часть 3     Часть 4


© БНЭ 2001-2010. Наши партнеры: