бюро независимых экспертиз


Примерная методика оценки городской территории

Концентрация на сравнительно ограниченной территории города практически всех видов человеческой деятельности приводит к формированию сложного производственно-территориального комплекса. Отсюда основной экономической функцией города следует считать обеспечение условий для эффективной деятельности предприятий, расположенных на его территории, а основной социальной функцией - обеспечение наиболее благоприятных условий для оптимального режима социального и демографического воспроизводства его населения.

Подчеркнем, что сложившаяся организация общественного труда повлияла не только на пространственное размещение промышленного производства и рабочей силы, но и на стоимость земли для этого размещения, а также способствовала функциональной насыщенности городов.

На сегодня в Хабаровске существует переплетение городских функций, стало быть, однозначно выделить фиксированные участки территории для выполнения только одной функции невозможно. Это приводит к столкновению и борьбе за лучшие(?) участки среди исполнителей функций, как между собой, так и с населением города. Заметим, что в городах земля не имеет собственного значения, следовательно, необходимо оценивать городскую территорию.

Отсюда вытекает, что ценность и качественные различия городской территории, могут быть разными для разных городских объектов. Тем более, что эти показатели могут различаться с точки зрения потребителя (населения города).

Почему именно потребителя? Город - это живой организм, но он не может существовать без его наиболее важной составляющей - населения, поэтому он обязан выступать в качестве сервисно-социального центра. Городская территория - это ресурс, обусловленный особыми свойствами городского пространства, обеспечивающий ускорение прогрессивных тенденций развития производственных сил воспроизводства населения. Вследствие этого, плата за территорию, должна (на наш взгляд), способствовать этому процессу и служить мерой оценки достигнутого. Причем оценка земельного участка зависит от вида функционального использования территории, так как один и тот же участок может оказаться благоприятным для размещения промышленных предприятий и неблагоприятным для размещения других функций. Это является основным различием между ценой земельного участка для размещения производственного и ценой для жилого, бытового (сервисного и т.д.) объекта.

Ставка платы за городскую территорию должна устанавливаться дифференцированно по различным его участкам (зонам), в зависимости от их вклада в урбанизированный потенциал города, удовлетворения основных потребностей населения и влияния на окружающую среду, а также некоторых других.

Выше уже подчеркивалось, что город должен обеспечивать улучшение жизненных условий населения и наиболее эффективное использование городского пространства. Этим регулятором как раз и является цена земли, тем более, что в нынешних условиях городские власти больше озабочены состоянием городского бюджета для лучшего обеспечения городского населения жильем, работой, услугами и пр. Поэтому важной становится мощность бюджетных финансовых потоков для организации городских территориально-имущественных комплексов. Отсюда ставки поземельной платы дифференцируются в зависимости от потребительских свойств городского пространства по качеству.

Возвращась к современному положению заметим, что для разных социальных слоев разные факторы имеют определяющее значение при выборе места жительства. Для лиц с низким уровнем дохода важна стоимость жилья. Для среднеобеспеченных семей - это престижность района. Для богатых и восокооплачиваемых семей значение имеет климатическая зона и экологическая чистота места жительства. В Хабаровске достаточно много примеров такого подхода к выбору жилья. Хотя еще заметны остаточные явления всеобщего социального равенства, например, в оплате коммунальных услуг и квартплаты, а также в различных социальных выплатах и трансфертах, но уже отмечается дифференциация в объектах проживания: кто, где, и за сколько живет, - что естественно должно отражаться в цене земли под этими объектами.

Современная экономика города показывает, что в ближайшем будущем стоимостная оценка будет определяющей при принятии многих управленческих решений. Рыночные условия ставят свои ограничения в виде конкуренции за лучшие земли. Довольно часто, при этом, большую роль играют соображения престижа. Среди высокооплачиваемых семей весьма популярно стремление жить в престижных районах. При этом возможно увеличение доходной части городского бюджета для муниципалитета за счет повышения массы собираемых налогов (и арендной платы) с земли. Кстати сказать, наполняемость городского бюджета должна играть при определении стоимости земли не последнюю роль. Иначе при этом не выполняется одно из главных условий существования городов, а именно - улучшение социальных условий проживающего населения.

Нам видится, что оценка территории должна зависеть от ее функционального использования. Но при этом, стоимость земли (территории) в значительной мере влияет на характер ее использования. Следовательно, ее стоимость для разных объектов должна быть разной, иначе говоря, поземельная плата должна быть величиной переменной. И зависит она от функционального использования. Отсюда и значимость факторов, участвующих в оценке, должна быть разной. Например, для производственного объекта эти факторы таковы (по степени убывания значимости): производственные, транспортный, социальный. природный. Для жилого объекта: природный, социальный, транспортный, производственный. Для социально-бытового: транспортный, социальный, производственный, природный.

Кроме того, значительную роль при оценке участка территории должно играть окружение этого участка, причем не насыщенность чем-либо а качественное наполнение. В этом случае немалое значение придается стоимости этих окружающих участков, так как цена двух смежных одинаковых наделов территории не может различаться в несколько раз.

Все это не может не участвовать в комплексной оценке земли. Но наложение друг на друга разных усредненных коэффициентов, может привести к значительной погрешности в вычислениях. Кроме того, излишний широкий разброс показателей также может сыграть негативную роль (в первую очередь это происходит из-за большой разницы в ценности тех или иных факторов стоимости для разных слоев потребителей-населения). Отсюда необходим единый подход в оценке, т.е., один, но достаточно надежный, показатель, к тому же легко согласующийся с рыночными условиями. И такой показатель существует. Это, как ни странно, уровень душевого дохода среди потребителей (населения) тех или иных районов. Он достаточно точен, обладает хорошей проверяемостью и надежностью. Иначе просто нельзя, так как любые другие методы оценки просто оторваны о реальности, потому что невозможно взять за землю больше чем потребитель сможет заплатить. А плата за землю будет подниматься вслед за повышением дохода населения и станет регулятором функционального использования территории (это подтверждается различными социологическими теориями пространственного расселения). И соответствующий выбор сделает сам потребитель, исходя из своих ценностных установок.

Отсюда предлагается следующий подход к оценке территории. Стоимость участка земли в городе должна оцениваться с точки зрения ее ценности для потребителя (населения) как фактор для его проживания, труда и досуга. Чем выше показатель ценности - тем выше стоимость соответствующей территории.

Поэтому предлагается следующая формула расчета стоимости территории (для выбранного участка):

К.тер.ст. = (S /P) в руб. на кв. м.

где: S - сумма денежных доходов населения, в руб.;

P - площадь территории, в кв. м.

В качестве примера рассмотрим данные по Железнодорожному району. Площадь района - 88 000 000 кв. метров. Население - 138 тыс. чел. Средний доход (за 1999 год) на человека - 1200 руб/человека. Отсюда совокупный доход равен 165 600 000 рублей. Следовательно стоимость одного квадратного метра (на начало 2000 года) составит 1,89 руб/чел.

Это весьма усредненные данные. Конкретные цифры по городу можно получить следующим образом: разбить город на участки (скажем по одному гектару) для удобства оценки и учесть площадь для расчета; взять данные из налоговой инспекции по доходам населения по этим участкам; произвести необходимые расчеты. При этом в качестве расчетной базы можно принять период в 5 лет. В дальнейшем легко делать прогноз поступлений и финансовой емкости той или иной территории.

Краюшкин О.В., эксперт ДВ НАН
10.08.2000

© БНЭ 2001-2010. Наши партнеры: