бюро независимых экспертиз


5. Экономическая оценка земель района в структуре города.

5.1. Основные принципы оценки городских территорий, которые необходимо учитывать при установлении показателей арендной платы за городские земли.

1. Плата за городские земли, как ресурс, обусловлена особыми свойствами городского пространства, обеспечивающими ускорение прогрессивных тенденций развития производственных сил воспроизводства населения (трудовых ресурсов), а также ограниченностью городского пространства с заданными свойствами на каждом временном этапе развития общества (из-за ограниченности финансовых, материальных и технических ресурсов).

Основные свойства городского пространства, обеспечивающие ускоренное развитие производственных сил и воспроизводство населения (трудовых ресурсов), формируются за счет пространственной концентрации объектов управления, научного и социально-культурного обслуживания, а также инженерно-транспортного обустройства городских территорий. Принцип ограниченности городского пространства вытекает из существенной разницы между потребностями народного хозяйства в размещении производственных сил и наиболее благоприятных условиях, характеризующихся уровнем развития научного и социально-культурного потенциалов, и имеющейся на каждый момент времени резервной емкости городского пространства с требуемыми свойствами.

2. Вследствие невозможности полного повсеместного воспроизводства относительно лучших условий функционирования городских объектов различия принимают устойчивый характер и формируют дифференциальную ренту по местоположению, которая должна быть учтена при установлении ставок арендной платы.

3. Принципиально неверны попытки разработки универсального показателя экономической оценки городских территорий, пригодного для решения любых градостроительных задач. Градостроительная оценка территории зависит от вида функционального использования территории, одна и та же территория может оказаться благоприятной для размещения промышленных предприятий и неблагоприятной для размещения других функций.

4. Различается методика оценки факторов для решения градостроительных задач и установления арендной платы.

Так, для установления платы за землю важно оценить, прошлые затраты, т.е. ранее вложенные средства, уточненные с учетом износа сетей и сооружений, а для выбора территории под тот или иной вид застройки ''будущие" или предстоящие затраты (при этом "прошлые" затраты учитываются в той мере, в какой они снижают "будущие").

5. Существующий "затратный" вид "подход" к оценке городских территорий, в основе которого лежит суммирование разнохарактерных экономических величин затрат и результатов, не может являться основанием для действий администрации и быть рекомендованным для практического применения, несмотря на то, что он внедряется в практику определения экономической оценки городских территорий, в частности в Москве.

6. Арендная плата за городские земли для определенного вида ее застройки основывается на соответствующей оценке территории, однако, являясь элементом территориального хозрасчета, существенно от нее отличается.

Введение арендной платы за городские земли должно укрепить материальную и финансовую базу местных властей, обеспечить более экономное отношение к землям и, соответственно, снизить издержки на их освоение и благоустройство. Кроме того, арендная плата должна служить проведению государственной политики в области размещения производственных сил, сбалансированного развития городов, производственной и социальной сфер.

7. Арендная плата не является "ценой земли" и не должна использоваться как инструмент саморегулирования пространственного размещения предприятий. Размещение предприятий определяется в региональном масштабе Генеральной схемой (или отраслевыми схемами) размещения производственных сил, а в пределах города и агломераций - строго в соответствии с рекомендациями генерального плана.

8. Арендная плата за городские земли, выплачиваемая предприятиями в местный бюджет устанавливается в виде долговременного экономического норматива и должна компенсировать расходы на инженерно-транспортное обустройство городских территорий, части текущих затрат на транспорт. Обслуживание население города, а также расходы, связанные с отчуждением с/х земель и лесных угодий. В городах с ценными урабанизационными и курортным ресурсами включается плата за использование этих ресурсов.

9. При строительстве новых предприятий или расширении существующих в состав арендной платы включается компенсация за изъятие с/х земли и лесные угодья. Эти средства не поступают в местный бюджет, а переводятся на соответствующие счета областных или республиканских управлений.

10. Для предприятий, расположенных в городах с развитым уровнем управления, научного и социально-культурного потенциалов, а также в районах с ценными курортно-рекреационными ресурсами, в составе арендной платы за землю должны устанавливаться дополнительные выплаты за высокое качество городского пространства.

11. При размещении новых предприятий (или расширении существующих) арендная плата за городские земли должна полностью покрывать удельные (в расчете на 1 га) затраты города на строительство магистральных инженерных и транспортных сетей и увеличение мощности головных сооружений.

В этом случае плату за землю следует включать в смету на строящееся (расширяемое) предприятие в дополнение к отраслевым затратам на освоение участка (включая затраты на снос строений и проч.). При этом необходимо учитывать, что размещение нового или расширение существующего предприятия снижает пространственную возможность расширения или развития других юродских функций.

12. Ставки арендной платы дифференцируются в зависимости от потребительских свойств городского пространства по качеству и местоположению.

13. Ставки арендной платы за городские земли должны устанавливаться дифференцированно по типам предприятий, в зависимости от их вклада в урбанизированный потенциал города, удовлетворении потребностей населения в местах приложения труда соответствующей квалификации, роли предприятий в реализации населению продуктов и услуг, его влияния на окружающую среду и внешний облик города, а также других сторон взаимоотношений предприятий и города. Для предприятий, размещение которых "замораживает" или уничтожает полезные свойства городского пространства, вводится многократное увеличение рентной составляющей арендной платы. Этим создаются экономические условия для вывода "непрофильных" для города предприятий и сокращение сроков строительства городских объектов.

14. Для повышения экономической ответственности за эффективное использование городских земель на себестоимость и оптовую цену продукции следует относить лишь арендную плату за нормативный размер участка, а также занятие предприятием участка, противоречащее установленному генпланом функциональному зонированию городской территории, должны оплачиваться из хозрасчетного дохода предприятия.

15. В составе местных бюджетов за счет получаемой арендной платы за городские земли должен формироваться целевой фонд для компенсации отдельным предприятиям повышенных затрат на инженерную подготовку территории при освоении или неблагоприятных по инженерно-геологическим условиям площадок.

16. При создании совместных предприятий в составе вклада российской стороны в уставном фонде этих предприятий должны учитываться полные затраты на инженерно-транспортное обустройство городских территорий, и отчисления на жилищное и культурно-бытовое строительство для населения города, занятого на совместном предприятии, а также затраты на региональные и общегородские мероприятия по защите и оздоровлению окружающей среды.

17. Предлагается ввести две основные формы платежей:

18. Разовые платежи носят компенсационный характер, их размер должен определяться предстоящими затратами на развитие инженерно-транспортной инфраструктуры, а также затратами, связанными с изменением характера использования территории, предшествующего строительству.

Ежегодные платежи носят рентный характер и представляют собой арендную плату. Она включает постоянную составляющую, которая ложится на себестоимость продукции предприятия; временно зависящую от местоположения в городе, составляющая которой выплачивается из доходов предприятия. Переменная составляющая представляет собой ежегодные отчисления в местный бюджет, которая устанавливается на срок реализации Генерального плана (20 лет) и может корректироваться каждые 5 лет.

5.2.Формирование расчетных экономических оценок территории.

Современная отечественная практика экономических оценок городских земель имеет следующие особенности:

Второй уровень представляет собой переход к практическому использованию расчетных экономических оценок территории (зон) при рассмотрении конкретного участка. Его реализация может быть обеспечена инструкцией по пользованию расчетными экономическими оценками за счет ввода понижающих и повышающих коэффициентов, отражающих главным образом, положение по отношению к сети улиц.

При формировании системы земельных платежей эти показатели (повышающие и понижающие) служат показателями нормативных ставок арендных платежей за пользование городской территорией (реальные уровни платежей определяются в результате соответствующих договорных отношений).

Коэффициенты относительной важности факторов для городских функций (вводятся землепользователем, арендодателем при рассмотрении конкретных участков на стартовую арендную основу).

Функции

Факторы

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

Жилая

13-21

2-4

20-24

4-10

6-9

4-6

4-6

4-5

10-19

0

10-13

1-2

Торговая

15-23

7-11

7-13

0-3

2-3

3-5

6-3

5-9

1-6

0-1

30-39

2-5

Культурная

16-24

9-13

5-10

4-10

4-6

3-5

3-5

3-9

3-5

0

10-19

2-5

Гостиничная

27-35

1-2

3-5

2-3

4-9

3-4

3-4

9-10

3-4

0

14-15

5-6

Производств. (территор.)

7-15

13-20

8-10

0-2

1-2

1-2

1-2

8-10

1-

20-25

1-8

14-18

Производств. (вне террит.)

11-20

16-25

8-15

0-2

1-2

1-2

1-2

8-15

1-5

14-20

5-9

12-14

Институциональная

30-36

13-20

7-13

0-5

3-5

2-4

4-6

5-13

1-5

0-1

5-13

6-10

Транспортная (внешняя)

10-15

10-14

308

0-1

1-2

1-2

0-2

7-10

1-2

35-45

3-7

7-13

Коммунально-складская

5-6

15-20

15-20

0-1

1-2

1-2

0-2

7-10

1-2

35-45

3-7

7-13

Рекреационная

3-10

305

3-5

11-19

7-10

6-7

6-7

3-4

12-19

10-19

2

1-2

Комплексная (на н/х)

18-26

8-16

6-8

1-2

1-3

1-2

1-2

8-12

1-5

8-15

12-20

8-13

Примечание 1: функции могут быть более детализированными, тогда их количество будет больше указанных.

Примечание 2: Настоящая типовая система факторов с указанием их относительного веса по типовому набору функций разработанного с учетом рекомендаций Международной программы ЕВРОГРАД-XXI (вып. III Экономическая оценка земель: моделирование, методы расчета. Санкт-Петербург, 1991г.

Перечень факторов:

  1. доступность до центра;
  2. связность с жилыми районами;
  3. связность с местами приложения труда;
  4. связность с рекреационными зонами;
  5. доля зон вредности;
  6. загрязненность атмосферы;
  7. загрязненность шумовая;
  8. оснащенность инженерно-транспортной инфраструктурой;
  9. озелененность;
  10. прирельсовость, приводность;
  11. потребительский потенциал;
  12. ограничения на деятельность

  Дифференциация ставок единовременной платы за городские земли в целом осуществляется исходя из особых условий:

Учет особых условий производится на договорной основе.

5.3. Взимание платы с объединений, предприятий и организаций при выделении участка городской территории под строительство промышленных объектов и баз.

1. Для расчетов применяем эмпирическую формулу, разработанную ЛенЗнииЭПградостроительства за право пользования городскими землями для включения в уставной фонд предприятий по всем городам России, кроме федеральных:

Пг = Сп * (К1 + К2) * F + Сж * N, где:

Пг - единовременная плата за городскую территорию, тыс. руб.;

Сп - норматив затрат на инженерно-транспортное обустройство городских территорий (тыс. руб./га);

Сж — отчисления на жилищно-коммунальное и культурно-бытовое строительство, тыс. руб./чел;

F - площадь участка, занимаемого предприятием, га;

N - численность занятых на предприятии, чел.;

К1 - коэффициент изменения стоимости городских земель в городах с разным уровнем развитости сферы управления, научного и социально-культурного обслуживания;

К2 - коэффициент изменения стоимости городских земель в курортных районах городов федерального значения.

2. Единовременная плата за право пользования городскими землями, включаемыми в уставной фонд совместных предприятий, устанавливается по категории городов, исходя из нормативов затрат на инженерную подготовку, инженерное обслуживание и благоустройство городской территории на региональные и общегородские мероприятия по защите и оздоровлению окружающей среды (в дальнейшем именуемые - затраты на инженерно-транспортное обустройство), а также отчислений на жилищно-коммунальное и культурно-бытовое строительство для трудящихся, занятых на совместном предприятии.

3. Ставки единовременных платежей за использование городских территорий дифференцируется в зависимости от их потребительских свойств по качеству и местоположению:

4. Нормативы затрат на инженерно-транспортное обустройство территорий определяются на основе укрупненных показателей затрат по инженерному благоустройству и озеленению городов различной величины и народнохозяйственного профиля для всех природно-климатических зон страны. В составе этих затрат учтены и затраты на строительство головных сооружений и прокладку магистральных (городских и районных) сетей с сооружениями на них по водопроводу, канализации, теплоснабжению, электроснабжению, дождевой канализации, а также стоимость санитарной очистки городов, зеленых насаждений, улично-дорожной сети, городского транспорта и мероприятий по инженерной подготовке территории, а также стоимость санитарных сетей идущих от источника до границ города (в городах с населением 250 тыс. чел. и выше - 50 км.).

5. Нормативы отчислений на жилищно-коммунальное и культурно-бытовое строительство, включаемых в состав платежей за использование городских земель, устанавливается в соответствии с количеством занятых на предприятии трудящихся и на основе стоимости жилых домов, дошкольных и школьных, торгово-бытовых учреждений, поликлиник, больниц и др. объектов культурно-бытового и коммунального назначения.

5.4. Дифференциация ставок единовременной платы за городскую территорию.

1. Дифференциация ставок единовременной платы за городские земли осуществляется:

2. Дифференциация нормативов затрат на инженерно-транспортное обустройство городских территорий и отчислений на жилищно-коммунальное и культурно-бытовое строительство установлена с учетом различных условий строительства, определенных климатическим районированием, инженерно-геологическими характеристиками, установленным различием цен на строительные изделия и работы, условиями водообеспечения и др. факторами.

3. Дифференциация нормативов затрат на инженерно-транспортное устройство по городам различной величины и внутри них (районирование и зонирование территории города) по центральным, срединным, периферийным зонам установлена с учетом номенклатуры, вида сложности и плотности различных инженерно-транспортных систем в городах и районах выделенной классификации. Границы районов устанавливаются Главными управлениями (департаментами) по архитектуре и строительству.

4. Дифференциация нормативов затрат на инженерно-транспортное обустройство в городах с разным уровнем развитости сферы управления, научного и социально-культурного обслуживания установлена в соответствии с концентрацией функций народнохозяйственного, отраслевого и территориального управления, внешнеэкономических, международных, а также представителей в иностранных организациях, учреждений науки и научного обслуживания, уникальных объектов социально-культурного назначения в городах различной величины и административного статуса.

5.5. Формирование величины ставки (стартовой) арендной платы.

Основными экономическими параметрами, формирующими уровень арендной платы, являются размеры бюджетных претензий местного уровня, финансовые возможности потенциальных плательщиков арендной платы в лице организаций и предприятий и экономическая дифференциация участков городских территорий.

Каждый из этих параметров имеет сложный механизм формирования, обеспечивающей регулирующую роль арендной платы за землю при значительных дифференциациях стартовых экономических условий арендаторов земель.

Бюджетные претензии местного уровня объективно обусловлены минимальным размером затрат на содержание городского хозяйства по крайне мере на ранее сложившемся уровне. Верхний же предел бюджетных претензий практически ничем не ограничен в силу неограниченности потребности в средствах для развития городского хозяйства в интересах всего населения и организаций в частности. Проблема же состоит в согласованности размеров бюджетных претензий, минимальный размер которых определяется достаточно легко с экономическими возможностями плательщиков арендной платы.

Здесь необходимо разделить потенциальных плательщиков арендной платы на настоящих и будущих (предполагаемых), поскольку при попытке обеспечить покрытие минимальных бюджетных претензий можно рассчитывать в основном только на настоящих плательщиков. Вторым поводом такого разделения следует считать различный подход к определению арендной платы для настоящих и будущих арендаторов. Для первых из них она будет определяться по результатам согласования претензий и возможностей, а для вторых - по итогам закрытых аукционов. За счет вторых должен быть покрыт дефицит по минимальным претензиям и обеспеченно повышение над минимальными претензиями. К тому же это будет первым этапом формирования рыночных отношений на землю.

Теперь есть возможность более конкретно определить приблизительную сумму финансовых возможностей организаций (в широком смысле), расположенных на территории города. Она будет слагаться из суммы прибыли после вычета всех видов платежей всех хозрасчетных и производственных организаций, из суммы финансирования всех ведомственных управляющих структур и других подразделений подобного типа после вычета необходимых затрат без учета источников финансирования, из аналогичной суммы средств из содержания госбюджетных организаций и общественных формирований. Данный показатель формируется по всей территории города в целом. Забегая вперед, укажем, что при различной стоимости равных участков земли различного качества в первую очередь и т.д. В заключении по данному пункту отметим, что первоначальными плательщиками арендной платы в обязательном порядке станут уже существующие организации, по которым определяется финансовая емкость территории. Здесь еще нет речи о вновь создающихся предприятиях, сыграющих впоследствии роль пионеров при формировании начальных рыночных ставок арендной платы, где аукцион или земельный рынок сам определит потенциальные экономические преимущества различных участков земли.

И так, стартовая величина ставок арендной платы за пользование землей, назначаемая административным способом, определяется по уже существующим арендаторам, т.е. определяемым по ним финансовой емкости территории и занимаемый ими размерами территории с учетом их качественных различий. Вопрос о различном подходе к различным категориям землепользователей с точки зрения их функций, полезности для территории и типа технологий (воздействие на окружающую среду) на данном этапе остается пока открытым. Но к тому, что придется учитывать уже на первом этапе формирования ставок платы, кроме дифференцированного подхода с самим земельным участком, что является концентрированным выражением экономических факторов, в том числе, так это уровень платежеспособности землепользователей, но только до формирования рыночных механизмов определения цен. Учет платежеспособности пока можно реализовать только в агрегированном виде: по административным районам или более мелким зонам (микрорайонам).

Дифференциация земель по качеству с точки зрения ее экономического использования проводится по предлагаемой и апробированной методике, разработанной авт. Коллективом фирмы "КонВЭН" в 1991 года (Е. Ерофеев, В. Коваленко, Н. Хомяков), на основе шести основных параметров в какой-либо конкретной форме по административным районам или зонам. Из рассмотрения исключаются не обустроенные в градостроительном смысле территории, а также территории, занятые жилыми массивами до формирования рынка жилья. Свободные территории будут служить рыночным фондом для новых арендаторов как и высвобождаемые.

5.6. Математический аппарат, используемый для расчетов арендной платы по экономико-планировочным зонам района.

Методика расчетов основана на исходных пунктах: стартовое значение ставок арендной платы как суммы абсолютной и дифференциальной рент являются финансовая емкость территории и необходимый минимальный уровень затрат на поддержание нормального функционирования городского и коммунального хозяйства при учете всех основных факторов районообразующего характера, определяющих различия в условиях арендной платы. Ставки арендной платы должны играть роль регулятора развития города в интересах населения в целом и его отдельных групп, включая и производственные коллективы.

Образующийся дефицит по арендной плате за землю в городском бюджете будет покрываться за счет формирования земельного фонда из незанятых ранее площадок в черте города с учетом перераспределения части ранее земель и высвобождаемых в связи с введением арендной платы за землю по системе закрытого аукциона вплоть до формирования рыночных отношений в полном объеме. Но система закрытого аукциона уже должна определить реальные условия стоимости земельных участков в различных зонах, что в дальнейшем обеспечит безболезненный переход к ставкам арендной платы в соответствии со спросом и предложением в условиях будущего земельного законодательства.

Методика вычислений ставок арендной платы для административного варианта:

а) первоначальные параметры "экономической" дифференциации районов на момент введения арендной платы определяются по следующей формуле:

где: w - веса основных параметров, определяющих экономическую дифференциацию территорий. К ним относятся:

  1. насыщенность производственной инфраструктурой;
  2. насыщенность социальной инфраструктурой;
  3. доступность других районов города;
  4. транспортная доступность центральных районов города;
  5. геолого-гидрологические условия строительства и эксплуатации зданий и сооружений;
  6. степень загрязненности окружающей среды (экономический фактор).

Необходимо отметить, что последние два параметра (5-6) являются районообразующими, т.е. они дополнительно дробят территорию города по сравнению с начальным зонированием. Это отражено в обозначениях, где количество или множество зон R обозначено как R (b), подчеркивая, что оно зависит от районообразующих факторов. А веса w для основных факторов нормируются, чтобы избежать воздействия количества факторов bj (r) на уровне А (r).

глава 1   глава 2   глава 3   глава 4   глава 5   глава 6   глава 7   глава 8   выводы


© БНЭ 2001-2010. Наши партнеры: