бюро независимых экспертиз


4. Социально-экономическое районирование территории района в структуре города.

Методическую основу социально-экономического районирования как инструмента оперативного управления подвластной территорией составляет анализ функционально-пространственной организации города, частью которого является район.

Анализ организации города идет через исследование следующих характеристик:

  1. Характеристика города по функциональному использованию территории с учетом административного деления города на районы.
  2. Характеристика связности территории города (речь идет о связности и доступности основных мест приложения труда, мест проживания, основных рекреационных зон, композиционных центров города и зон).
  3. Характеристика районирования территории города по организации систем инженерной инфраструктуры.
  4. Характеристика территории города по качествам среды.
  5. Характеристика территории города по обеспеченности транспортной инфраструктурой.

Итоговое средство районирования города должно обеспечивать возможность учета неоднородности городской среды при социально-экономическом районировании.

Надо здесь оговориться, что при более мелком дроблении зон города и района, можно в предлагаемую методику зонирования включить и другие характеристики (возможности математической постановки это позволяют), если по ним имеется достаточно достоверная информация - но это уже зависит от администрации, их усилий по созданию необходимого банка данных "район".

Агрегирование социально-экономических районов может осуществляться как традиционными методами графического представления характеристик, так и на основе кластерного анализа.

4.1 Архитектурно-планировочное и экономико-планировочное зонирование города Хабаровска.

4.1.1 Архитектурно-планировочное зонирование.

Административное деление города Хабаровска. Хабаровск состоит из пяти административных районов: Центрального, Кировского, Индустриального. Железнодорожного и Краснофлотского. В целом границы административных районов совпадают с планировочными зонами, выделяемыми в структуре города: Северной, Центральной, Южной и Восточной (см. рисунок 4.1 - в новом окне)

Центральная планировочная зона формируется в основном из территорий Кировского и Центрального районов и северной части Индустриального района, остальная часть Индустриального района формирует Южную планировочную зону.

Северную планировочную зону формируют Краснофлотский район и часть рассматриваемого Железнодорожного района. А Восточная зона полностью представлена остальной частью Железнодорожного района.

В целом планировочная структура города представляет собой законченную линейно-рассредоточенную структуру, развивающуюся в северном и восточном направлениях, с целью придания ей более компактного вида.

Основное массовое строительство предполагается вести в Северной и Восточной зонах, а также за счет уплотнения существующей застройки в центральной планировочной зоне.

Архитектурно-планировочное и экономико-планировочное зонирование произведено на основе Генерального плана г. Хабаровска (Ленгипрогор) и существующих проектов детальной планировки (ПДП). В основу промышленного зонирования города положены разработки института ''Хабаровскпромпроект" - "ТЭО по выносу объектов коммунально-складского назначения в городе Хабаровске", а также сложившееся функциональное зонирование территории города, которое включает в себя следующие зоны:

  1. Селитебную - состоящую из трех планировочных районов - Северного, Центрального и Южного. Наиболее перспективным является - Восточный, который входит в состав Железнодорожного района (вынос аэродрома и др. мероприятия).
  2. Промышленно-складскую - которая состоит тоже из трех, но промышленных районов - Северного, Центрального и Юго-восточного. Промышленные районы включают в себя промышленные зоны, которые в расчетах по городу рассматриваются как экономико-планировочные зоны (всего на территории города, не включая территории п. Красная речка и завода им. Кирова выделено проектировщиками 29 расчетных экономико-планировочных зон (см. рисунок 4.2 - в новом окне).

    В составе границ Железнодорожного района выделены следующие экономико-планировочные зоны: 8, 9, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24. Каждая зона имеет набор предприятий, складских помещений и территорий, которые, по сути, формируют в целом производственную инфраструктуру города, которая является одним из главных факторов, влияющих на оценку потенциала территории города и районов.

  3. Зону внешнего транспорта.
  4. Территории организаций внегородского значения.

4.1.2 Расчетное экономико-планировочное зонирование.

Исходя из существующей структуры города, выделенных архитектурно-планировочных зон, природных и экономических условий, функционального зонирования на территории города проектировщиками выделено 29 расчетных экономико-планировочных зон. Границы экономико-планировочных зон назначены исходя из существующего территориального положения города, существующего Генерального плана развития г.Хабаровска. Границы можно считать условными, которые со временем реализации Генерального плана могут видоизменяться.

Архитектурно-планировочные зоны включают в себя следующие расчетные экономико-планировочные зоны (см. рисунок 4.3 - в новом окне):

Северная - 12, 13, 11, 10, 9, 8,17, 18, 19;

Центральная - 7, 5, 6, 3,4,1 и 2;

Восточная - 14, 15,16, 20, 21, 22, 23, 24;

Южная - 25, 26, 27, 29.

В архитектурно-планировочных зонах с целью детализации выделены для более точных оценок территории и расчетные архитектурно-планировочные подзоны (см. рисунок 4.3.).

Таблица 4.1.

Зонирование территории г.Хабаровска.

Расчетные архитектурно-планировочные зоны

Расчетные архитектурно-планировочные подзоны

Расчетные экономико-планировочные зоны

1. Северная

Север-1

Север-2

12, 13, 11, 10, 9

8, 17, 18, 19

2. Центральная

Центр-1

Центр-2

5, 3, 1

7, 6, 4, 2

3. Восточная

Восток-1

Восток-2

14, 15, 24

19, 20, 21, 22, 23, 16

4. Южная

Юг-1

Юг-2

26, 27

25, 28, 29

4.1.3 Расчет комплексной оценки территории.

Комплексная социально-экономическая оценка городской территории включает три составляющие:

1. Экономическая

2. Функциональная

К удобствам проживания отнесены:

3. Комфортная

4.1.4 Порядок расчета экономической оценки.

При выполнении оценки принято, что ценность и качественные различия городской территории, как пространственной базы социально-экономического и градостроительного развития определяются степенью насыщенности территории объектами инженерно-транспортной, частью социальной инфраструктуры, а также благоустройства.

Таблица 4.2

Расчет экономической оценки по экономико-планировочным зонам Железнодорожного района г.Хабаровска (в рублях)

Затраты

Всего по зонам

Расчетные экономико-планировочные зоны районов

8

9

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

  1. Стоимость основных фондов, принятых к расчету

    Инженерное оборудование территории

    Дороги и другие искусственные сооружения

    Городские транспорт

    Предприятия связи

    Учреждения здравоохранения

    Культура и спорт

  2. Затраты на развитие территории

  3. Затраты на компенсации и выносу жилого фонда

  4. Всего ОФ и затрат на развитие и вынос

  5. Площадь территории, га

  6. Экономическая оценка территорий, (руб/га)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.1.5 Порядок расчета функциональной оценки.

Функциональная оценка территории зоны (ФОТ) выражается через стоимость существующих объектов социальной инфраструктуры.

В общем виде ФОТ выражается через формулу:

ФОТ = С1 * (1 + К(ФО)), где

С1 - стоимость объектов социальной инфраструктуры, принятых к расчету. Она осуществляется (оценивается) в млн. руб.

В свою очередь:

К(ФО) = К(ТО) * К(ОТ) * К(ОП) * К(ОК) * К(ОБ) , где

К(ТО) - коэффициент транспортной обеспеченности;

К(ОТ) - коэффициент обеспеченности объектами торговли;

К(ОП) - коэффициент обеспеченности объектами просвещения;

К(ОК) - коэффициент обеспеченности объектами культуры;

К(ОБ) - коэффициент обеспеченности объектами бытового обслуживания.

4.1.6 Порядок расчета комфортной оценки территории.

Комфортная оценка территории (КОТ) зависит от наличия зеленых насаждений, парков, различий в состоянии микроклимата воздушного бассейна, наличия архитектурных и художественных объектов, высотных характеристик, престижности района проживания у населения.

Расчеты этих показателей сложны. Однако все эти факторы играют роль при воздействии на человека и в последнее время становятся доминирующими аргументами при определении престижности территории.

Расчет комфортной оценки проводится аналогично функциональной оценке: КОТ = С2 + К(КО), где

С2 - стоимость комфортной оценки 1 га территории в среднем по городу; в качестве базовой величины принята балансовая стоимость жилья на 1 га территории;

К(КО) - коэффициент комфортности, он равен:

К(КО) = К(ЗП) * К(МК) * К(ВБ) * К(ВК) * К(ПР), где

К(ЗП) - коэффициент зеленых насаждений и парков;

К(МК) - коэффициент микроклимата территории;

К(ВБ) - коэффициент воздушного бассейна;

К(ВК) - коэффициент высотной комфортности;

К(ПР) - коэффициент престижности.

Рисунок 4.4 (в новом окне) К расчету транспортной доступности (условного центра города)

4.1.7 Комплексная социально-экономическая оценка.

Оценка 1 га территории складывается из суммы оценок: экономической в млн. руб./га, функциональной в млн. руб./га, комфортной в млн. руб./га и композиционной в млн. руб./га.

Комплексная экономическая оценка включает в себя затратную и рентную составляющие.

Затратная составляющая представлена:

Рентная составляющая представлена:

Платежи за пользование городской территорией представляют собой экономические нормативы длительного действия, через которые должна изыматься городская дифференцированная рента - дополнительный доход, возникающий у предприятия не за счет усилий трудовых коллективов, а только благодаря тому, что эти предприятия расположены на территории более высокой градостроительной ценности, обеспечивающей определенные социально-экономические и экологические преимущества, включая сокращение издержек и потерь.

глава 1   глава 2   глава 3   глава 4   глава 5   глава 6   глава 7   глава 8   выводы


© БНЭ 2001-2010. Наши партнеры: