бюро независимых экспертиз


ГОРОДСКАЯ ТЕРРИТОРИЯ - острые углы квадратного метра

Прежде чем обсуждать вопрос о стоимостной оценке территории города, необходимо вернуться к истории возникновения этой проблемы вообще.

Многочисленные исследователи, политики и завоеватели долгое время не могли сойтись на сравнительных оценках значимости той или иной земли, того или иного города. Не сравнишь же Сингапур с Мехико или Венецией, Хабаровск с Севастополем или Таллинном.

По нашему мнению, понятие "городская земля" отличается от общепризнанного тем, что урбанизация позволила сосредоточить на определенной территории такое количество имущества и фондов различных форм собственность, которое в плоскости (просто стоимостью) не измеришь.

Отождествляя землю с фондом или имуществом, мы делаем крупную историческую ошибку. Земля существовала и до нас, и скорее, мы есть имущество на ней, чем наоборот, так как основу отношений в любом городе, поселке составляют жилищно-бытовые имущественные отношения (найм или аренда, прокат). Согласно Гражданского кодекса (статья 275) аренда имущества (жилья, помещений бытового, производственного назначения, в т.ч. всех видов площадей, оборудования, и т.п.) осуществляется только на основе договорных компенсационных отношений. В данном случае владелец, собственник несет имущественную ответственность, особенно в части аварийности, экологии перед обществом совместно с арендатором. Статья 9 (п.2) Конституции РФ утверждает возможность нахождения земли "в частной, государственной, муниципальной или иных формах собственности". Однако, это вовсе не значит, что она выходит из сферы управления государства как его основа (Статья 36).

Теперь о местных проблемах регулирования земельных отношений. На основе известного Постановления №116 от 21.02.94 г. губернатора Хабаровского края возможность получения земли в собственность отодвигается практически до "скончания века". Конечно, можно сослаться на статью 12 Конституции о местном самоуправлении, однако, вряд ли правомерно признавать полномочными соответствующие акты в городе.

Наглядным уроком служит отмена Прокуратурой и Арбитражем оплаты за жилье и коммунальные услуги, введенных в начале этого года в крае, городах и поселках.

Вернемся к Постановлению №116. Любому пользователю небезразлично, что из 20 параграфов первого пункта 16 - "изымающие или прекращающие". Вместо категорийности земельных участков вводятся категории пользователей, а это грубейшее нарушение прав потребителей. Оно, кстати, закреплено в различных Типовых договорах, конкретизирующих положения статей 277 и 278 ГК РФ, так как невозможно градостроительные условия освоения земли и финансовые возможности арендатора уложить в 5 лет. "Земельный кодекс", к сожалению, разъяснений к указанному не добавляет.

Итак, возвращаемся к конкретному акту. Пресс-служба администрации г.Хабаровска утверждает "Налог на землю платит юридическое лицо или гражданин, если они являются собственниками земли при наличии свидетельства на право собственности на землю. В остальных случаях платится арендная плата".

Можно было бы согласиться с этим утверждением, если бы...

Первое Город собственником земли "де-юре" не является, хотя бы потому, что юридического лица у него как субъекта Федерации нет. Край, область являются низовым субъектом Федерации согласно действующей Конституции и Закона о местном самоуправлении. Полномочия, делегированные городской администрации по ведению исследований, экспертных оценок, договорных работ по передаче в собственность или аренду земельных участков, носят посреднический характер. Это означает, что город имеет право заключать договоры по передаче прав владения, пользования и распоряжения землей, но централизованное управление остается за вертикалью "край - федерация". Иначе ни о каком сочетании интересов всех видов собственности не может быть и речи. Территория, это не квартира в многоэтажном доме, и такие факторы, как насыщенность объектами производственной и жилищно-социальной инфраструктуры, доступность сопряженных районов города, в т.ч. центра, гидрогеология строительных и эксплуатационных территорий, степень загрязненности окружающей среды, комфортность и композиционная значимость градостроительных объектов могут иметь каждый отдельно и в сочетаниях в любом конкретном случае решающее значение.

Умный пользователь не полезет в центр города, где наравне с обоснованными компенсационными условиями на старте сделки, он еще будет серьезно зависеть от коммунальщиков, энергетиков, экологов - по сути волюнтаристов и истинных хозяев неуправляемой сферы (инфраструктуры), которая посолиднее любой "теневой" команды. Но в то же время, если Сингапур в интересах своего внутреннего развития может снести целые кварталы даже современной застройки, то Хабаровск управляет не более тридцатью процентами собственной территории. Проследите парадоксы приватизации жилья и неугомонность администрации края загнать нас всех в систему "семейных" неплатежей за безобразные жилищные условия, не говоря уже о коммунальных (простите) услугах.

Какие могут быть компенсации семьям за антисанитарию и аварийное состояние жилья, дворцов и улиц в городе вообще. Я уже не говорю о субсидиях? Не лукавьте, господа! Нет у вас ни денег, ни ответственности под эти деньги... Не лгите, как говорится, "ни себе, ни жизни, ни календарю". Тем более, если верить тому, что субсидии выдаются на год вперед, представьте, сколько это будет в компенсационном виде на конец расчетного периода.

Удивляют обыватели и некоторые обещания на всех уровнях по освобождению или льготам по земельному налогу. Кстати, таких же льгот по арендной плате вы в постановлениях не найдете, да их и не бывает, кто бы не стоял перед администратором, старушка-побирушка или спортсмен-бизнесмен.

Если вернуться к технической стороне вопроса, можно отметить, что из более чем 180 предприятий Хабаровска 70% их используют территорию на 10 -15%. Возьмите замшелый завод им.Горького и современный "Сплав".

О последнем стоит сказать особо. Серьезные производственно-коммерческие структуры развернули на его площадях совершенно новые функции, особенно в недостроенных объемах. Но так бывает не всегда Нужна местная инициатива, чтобы да конца не были разграблены огромные недостроенные "коробки" универсальной планировки. Бизнесменов беспокоит не сам акт участия или неучастия, а то, что, не успев ничего сделать, можешь оказаться в налоговой полиции. Есть, правда, один ход. Простой... Надо признать, и город, и край, и регион зоной бедности. Не из-за того, что у нас ничего нет. Администраторы утверждают, что в крае - огромный потенциал. Но это - у них, а у нас - нечто, но, теперь понятно, что явное не то. Не то орденоносное предприятие мы приватизировали, не на той территории сеяли и строили, и т.д. Существует международная программа поддержки бедных районов, вот на нее и стоит надеяться, и, конечно же, на себя. Тогда можно продолжить анализ земли или территории в городе и на селе, и вообще всякую мало-мальски систематизированную и оплачиваемую деятельность.

Евгений Ерофеев
1996

© БНЭ 2001-2010. Наши партнеры: