бюро независимых экспертиз


ГОРОДСКАЯ ТЕРРИТОРИЯ: НЕ ПРЕВРАТИТСЯ ЛИ ДЕНЕЖНАЯ СТАВКА ЗЕМЛИ В ПОДСТАВКУ ИЛИ ПОДНОЖКУ РЫНКУ?...

Классическое понимание тенденции нормы прибыли к понижению относительно земли в городе как нельзя кстати подходит к нынешней ситуации с земельным бизнесом. Дело в том, что реализация (сдача в аренду и продажа земли) в этом случае "растягивает" смысл "качества" территории как товара. Никто не может утверждать, что земля в антисанитарно содержащемся центре со стихийным нагромождением сетей и коммуникаций дороже, чем та, которая нетронута в полукилометре от этого центра. Да и согласно, градостроительных норм сейчас очень сложно определить "рыночную" компоненту реконструируемого участка.

В этом случае представляется уместным заранее в договорную цену земли заложить минимум норм прибыли, предположив, что совместные расходы покупателя и продавца, арендатора и арендодателя земли трансформируются в "продолжительность", а не "экономию" времени нормального взаимодействия. Иными словами, градостроительные планы развития территорий на перспективу 30-50 лет не пострадают от стремления кого-либо "урвать" от эффекта использования преимуществ зонного прессинга в той или иной точке города. Любая интенсивная технология освоения земли связана с криминогенными необратимыми процессами истощения основного ресурса гумуса, грунтовых вод, эндемиков, различных сентенций искусственного ландшафта и архитектуры.

Город, администрация, население и другие пользователи территории вынуждены будут прийти к согласию, направленному на сохранение или реабилитацию экологии и качества градоформирующих условий жизни.

Точно как в японской схеме "пожизненного найма" горожане "по жизни" оказываются в ситуации необходимости укрепления собственных устоев, начиная от эксплуатационных качеств квартиры, средств передвижения, бытовых услуг и кончая объемом свежего воздуха в легких, квадратным метром благоухающей земли под ногами и новым мировоззрением о своей роли в рынке и на этой самой земле.

Предприниматель, эксплуатирующий территорию, не нарушающий правил игры, особенно в части денежных отношении, должен иметь от администрации льготы для поступательного развития и страховки от рыночных коллизий. В этом случае гибкая система компенсаций и вознаграждений позволит городу более эффективно привлекать предпринимателя к общим процессам организации города. Так при помощи банков (при их акционировании до 5%), когда они кредитуют различные сферы и фирмы, создается мажоритарная управляемая общность: материально-хозяйственная база города, социальная расселенческая финансово-кредитная система, природная среда, административно-регулирующие структуры. Все вместе независимо от особенностей эксплуатации собственных ресурсов создают для города экран защиты от аналогичных внешних воздействий на основе долгосрочных договоров лизинга, при этом акционеры получают естественно меньшие дивиденды, но владея акциями и доверенностями друг друга, обеспечивают стабильность локализованной среды жизнеобеспечения. В этой связи обязаловка медицинского страхования работников (наше очередное прожектерство) выглядит весьма призрачно и заранее обрекает на деструкцию только что определенную нами общность. Ведь это касается не столько медицинского участия в процессе, сколько сокращения расходов на него параллельно улучшению остальных условий, в т ч. по организации мусороуборочной индустрии и бальнеологических ландшафтов (парков, бассейнов и т п.). Опасные проявления, казалось бы, уже забытой холеры летом 1994 года в России – грустный, но эффективный пример, подтверждающей правоту нашей концепции. Тем более, что проблемы повышения качества жизни одинаково волнуют и Японию, где люди умирают от трудового переутомления, и Китай с огромным количеством легочных заболеваний от загазованности атмосферы, и российский Дальний  Восток, где смертность возросла более чем на 30%, в основном вследствие белкового голодания.

Эффективность менеджмента в этой ситуации трудно переоценить, так как правильное распределение ресурсов позволяет говорить о градостроительной (с солидным временным лагом) перспективе, т.е. генеральном планировании.

Перекрестное страхование от тотальных конфликтов (работа по договорам о совместной деятельности с администрацией, комбинированное акционирование, когда все основные сферы города действуют с учетом интересов друг друга, совместная защита от внешних влияний) позволяет городу стать собственником корпоративного типа с ярким имиджем и принципами независимости. А то мы часто, сталкиваясь различными Уставами, паспортами городов, обнаруживаем типологическую безликость, управленческую инертность и, как правило, информативно-аналитический вакуум в оценке собственного развития, не говоря уже о перспективах. В Хабаровске, Владивостоке, Благовещенске в меньшей степени управленцы не владеют обстановкой по удовлетворению потребностей в жилье, коммунальном обслуживании, питании, трудообеспечении. Многочисленные осколки ядерного реактора, именуемого советским образом жизни, проявляемые теперь в виде разных комитетов, союзов, фондов и т.п. по социальной поддержке, не способны в силу неверности общей стратегии развития заштопать дыры в бюджете, который, кстати, их и кормит.

Какие перемены способны изменить состояние? В общем, о них уже сказано. Да. Речь идет о необычном явлении - город-акционер. При одном условии: он сам не имеет права на контрольный пакет акций и не должен скупать акции для увеличения своей доли. Тем не менее, он охраняет наиболее необходимые для него предпринимательские сферы от "вертикали" краевого и федерального вмешательства.

Например, транспортно-складскую инфраструктуру Железнодорожного и Краснофлотского районов в Хабаровске, Первореченский узел во Владивостоке, буферную водную зону в Благовещенске, горло Татарского пролива в Совгавани. Никто не имеет права без участия города навязывать сверху условия ведения дела, кадров, распределение прибыли и дивидендов, особенно в случаях с минимальной нормой прибыли (имеется в виду наша концепция, а не какие-либо моменты неплатежей и сокрытия прибыли). В условиях потребительской стагнации, особенно при затруднениях с наличностью для расчетов за жилье и коммунальные услуги город может предоставлять "своим" структурам материальные блага, в т.ч. жилье, оплатив его по счетам или за счет прибыли компаний. К сожалению, учет связи между вкладом, возрастом, стажем и размером заработной платы в наших городских административных структурах, равно как и на предприятиях, не персонифицирован, а чаще не ведется вообще. Система привилегий и почитания старших по возрасту, кстати, самая экономичная, так как отдача от ветерана по службе, по сравнению с его потребностями, значительно выше в экспертной, консультационной и общественных сферах деятельности. То есть в тех сферах, где молодой специалист может быть только статистом и лишь изредка бывают исключения из правил.

В то же время, система социальных компенсаций за реализацию особо эффективных проектов должна быть перестроена. Вполне возможно, что молодой специалист или молодежная творческая группа реализует серьезный проект, например, по застройке городской территории. Естественно, из бюджета денег на финансирование этих проектов не дождешься. Мы предлагаем сочетание опыта пенсионеров и энергии молодых в формированиях (временных или постоянно действующих в виде творческих ТОО с юридическим лицом и льготами от городской администрации). Эти формирования должны быть привязаны к основным службам города: отделу по экономике, транспорту, связи, энергетике, архитектуре и т.д. - выполняя экстренные или экспериментальные работы за счет заинтересованных субъектов хозяйства города, инопартнеров и своих собственных средств.

По такой схеме в Хабаровске организована финансово-строительная компания. Сразу хочется предостеречь участников этой программы от погони за дивидендным доходом, которая неминуемо приведет к росту цен акций, неплатежам по этапам реализации.

Занижение дивиденда целесообразно только на этапе организации и анализа строительного еда, особенно в части "незавершенки", которую город передает фонду (компании).

Высокие дивиденды сами станут регулятором и хранителем уровня цен на акции. Таким образом, даже если доходы на капитал не достигнут нужного уровня, высокое положение дуэта (дивиденды - цены) дает возможность привлечь банки данных для реализации акций. На этом фоне состоится проверка циклической платежеспособности фирм-партнеров и фирм-конкурентов.

Здесь достаточно вернуться к оценке территорий под застройку с позиций земельного рынка. На Дальнем Востоку краевые и городские администрации никак не могут решить проблемы кондоминиума, т.е. совместного владения территорией при наличии одновременного налога на землю и арендной платы за нее. Нами уже указывалось, что отождествление территории с товаром или имуществом - это абсурд. Другое дело, когда она рассматривается как капитал, как необходимая часть для обеспечения жизни, а не только производства, коммерции и т.п. Использование арендатором земель не по назначению с целью получения сверхприбылей может сломать экологическую и социальную составляющие прибыли, что, в свою очередь, разрушит пирамиду развития изнутри.

Расчет на рынок жилья для бедных, даже если последние идут по пути ипотеки, т.е. закладывают имеющуюся недвижимость (квартиры, гаражи, дачи и т.п.) вряд ли оправдан, так как на начальном этапе организации дела рента "растянется" на неопределенные сроки в связи с низкими и нестабильными отчислениями. Плюс непредсказуемые налоговые инсинуации, т.е. просто-напросто выпады, порочащие саму идею жилищной компании под флагом укрепления бюджета. Нам необязательно лишний раз указывать на несовместимость действий центральной власти и частных инициатив в вопросах удовлетворения первоочередных потребностей населения города, края, республики в жилье, пище и т.д. Жилищные инициативы (компании) так же, как и продовольственные, должны быть освобождены от всех видов вертикального администрирования, иначе по "горизонтали" они никогда не наберут массы (заказчиков, денег, технологий и материальных ресурсов) для реализации уставных задач.

Евгений Ерофеев
1996

© БНЭ 2001-2010. Наши партнеры: